国庆楼市小结，价格主导一切

文｜邓浩志

在我写稿的这一刻，十一黄金周虽然还剩最后一个下午，但大势已定法币购买力。“金九银十”是楼市全年最旺的季节，而十一黄金周又是旺季的峰值。所以楼市这七天的表现，既可以为之前作总结，也可以展望未来几个月的市场趋势。

总体而言法币购买力，今年十一楼市呈现以下几个特点：

一、看房客流“虎头蛇尾”，前多后少，购买力后续乏力法币购买力。

由于7、8月及9月初市场都表现不佳，各大楼盘都铆足了劲，争取在十一收割一把法币购买力。所以今年十一前后楼市新货供应很多，较往年都多，而且打折促销力度较大，楼盘活动也多，甚至给予中介的渠道佣金也刷新了近期的新高。广州个别楼盘，甚至给出了10%左右的超高佣金。结果，我们看到的情况是：今年10月1、2号两天，各大楼盘都有大量客户到访，不说新开盘的火爆，进入正常销售周期的的楼盘，一天几十甚至上百组客户；随着时间推移，到访客户急剧下滑，3、4号很多楼盘到访客户已经少了一半，5、6号如果没有特别活动的外围楼盘，日到访客户跌到10来20组，日成交回落到个位数，乃至零成交。

总的来说，是因为客户总量不足而导致的结果法币购买力。而前几天集合了大量销售预约和中介带访，所以出现了一个小高峰。该买的，想买的，都在头两三天成交了。之后逐步回归市场，继续在底部运行。

二、市场冰火两重天法币购买力，大降价的卖爆，小降价的拍乌蝇

今年十一楼市分化非常明显法币购买力。有些常态销售的楼盘几天能卖几十上百套，有些国企七天成交量只有个位数，甚至近零星成交。影响这些差异的是降价的幅度。如果相比今年年中，价格下调5%以上的楼盘，销售情况会明显打开，降得越多，卖得越好。如果价格下调幅度在3%以内的楼盘，市场基本没有什么反应。需要注意的是，现在抄底的买家都精得很，只包装一下折扣，表面上优惠很大，实际力度有限的，这种营销手法效果完全不好，客户越来越精明。

另外需要强调的是，外围降价潮继续向主城区的边缘蔓延，比如老黄埔某网红明星楼盘，十一期间，特价单位一批4.5~4.7万/m²，最低4.3万/m²起法币购买力。要知道这之前可是卖到5.6~5.7万/m²的，高峰时候，如果不是政府限价，直接过6万。

三、外围成交量明显大增，主城区由于性价比不足，开始“降温”了法币购买力。

今年十一，卖得爆的楼盘，多在外围区域，这和外围区域的“大降价”“强促销”有关法币购买力。增城最卷的朱村板块，此前低于周边项目开盘的楼盘，新一轮推货继续再降。增城石滩某楼盘，才7、80万一套房，佣金总额近10万。这些远郊板块虽然过去一年一直不被看好，但由于降价幅度大，促销力度强，所以今年十一普遍销售理想。而主城区楼盘，之前是“皇帝女，不愁嫁”，个别项目甚至逆市涨价，随着主城区和外围区域价差一步步拉大，加上核心区的主力高端买家的购买力、购买指标进一步消耗，主城区逐渐进入了销售速度放缓的阶段。

四、后市展望及购房建议法币购买力。

关于老黄埔楼价有泡沫，主城区性价比下降明显等观点我之前已经反对多次提示法币购买力。今年十一期间的市场表现，算了全面印证了之前的判断。

后市预计仍会继续挤压“泡沫”，继续强调性价比法币购买力。单纯强调郊区规划前景有多好，强调核心城区有多抗跌，这种简单易懂的操作方式已经不再有效。未来的楼市仍有机会，大湾区核心城市房价跌完这波之后铁定还有向上空间，问题只在于眼光，和抓住转瞬即逝的机遇。

从大势上看，我仍然坚持楼市见底，继续走“L” 型趋势的看法法币购买力。当前安排出手是没有问题的。从区域上看，广州远郊，近郊，佛山，其他临广区域都陆续见底，抄底买特价单位，可以考虑。广州主城，尤其珠城的二手，虚火已经开始逐渐褪去，各位宜静观其变。

（本文图片来自网络）