深度解析 | 首批基础设施REITs扩募项目情况及分派率变化

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作者：中国REITs论坛

来源：CRF REITs Forum

近日，首批5单拟扩募的基础设施REITs发布基金合同、基金托管协议、招募说明书和基金法律意见书世纪币论坛。根据公开信息，本次扩募的项目情况及分派率变化如下：

华安张江光大REIT

本次扩募拟购入张润大厦项目，项目位于上海市浦东新区，建筑面积6.05万平方米世纪币论坛。截至2022年6月30日，共有16个租户，出租率为99.6%，租赁合同剩余年限以 1-3 年为主，合计占比达 84.66%，其中剩余期限 1-2 年（含）的租赁面积占比 40.88%、2-3 年（含）占比 43.78%。项目采取收益法估值，评估价值为16亿元。评估具体参数如下：

基金扩募新购入基础设施项目后，2022 年 10 月 1 日至 2022 年 12 月 31日止 3 个月及 2023 年度合并可供分配现金预测值分别为人民币 32,145,490.07 元和 127,598,194.86 元，合并现金流分派率预测值分别为 3.37%和 3.37%（如不实施本次扩募，现金流分派率预测值分别为2.76%和2.74%）世纪币论坛。

富国首创水务REIT

本次扩募拟购入长治市污水处理特许经营 PPP 项目，项目位于山西省长治市潞州区，主城区污水处理厂设计规模为20万吨/日，长北污水处理厂设计规模为7.5万吨/日，特许经营期限至2047年7月31日世纪币论坛。

项目采取收益法估值，评估机制为10.27亿元世纪币论坛。长治项目资产组评估增值 9,194.93 万元，其中，主城区项目及主城区提改项目资产组评估增值 3,667.91 万元，增值率 5.51%；长北项目及长北提改项目资产组评估增值 5,529.96 万元；增值率 20.50%。

基金扩募新购入基础设施项目后，2022 年 7 月 1 日至 2022 年 12 月 31日止 6 个月及 2023 年度合并可供分配现金预测值分别为人民币1.19亿元和 2.37亿元，合并现金流分派率预测值分别为6.64%和6.64%世纪币论坛。（如不实施本次扩募，现金流分派率预测值分别为6.8%和6.82%）。以基金公告日前二十个交易日市值均价为买入成本，预估本基金扩募前持有的全部基础设施项目内部收益率为 1.14%，本次扩募完成后，以新购入基础设施项目估值与基金扩募公告日前二十个交易日市值均价合计金额为买入成本，预估基金扩募后持有的全部基础设施项目内部收益率为 2.66%。

中金普洛斯REIT

本次扩募拟购入资产合计 3 个，建筑面积合计约 451,631.13 平方米，项目位于山东省青岛市、广东省江门市、重庆市世纪币论坛。截至2022年6月30日，项目出租率为89.89%。

项目采取收益法估值，估值合计 16.04 亿元世纪币论坛。评估参数如下：

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本次交易完成后模拟基金市值合计为 9,943,200,000.00 元，2022 年 7-12 月和 2023年合并预测分配金额分别为 169,250,573.78 元、362,128,605.56 元，因此，基于本次交易完成后模拟基金市值的 2022 年 7-12 月预测现金分派率为 3.40%（已年化），2023 年预测现金分派率为 3.64%世纪币论坛。（如不实施本次扩募，现金流分派率预测值分别为3.12%和3.33%）。

红土盐田港REIT

本次新购入的基础设施项目为世纪物流园，与基金首发时购入的现代物流中心项目位于同一区域世纪币论坛。现代物流中心项目包括 A 仓库，B1 仓库、B2 仓库、B3 仓库、综合办公楼、气瓶站及入、出区盘道和行车道，总建筑面积为 320,446 平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为266,113 平方米。截至 2022 年 9 月 1 日，世纪物流园项目的出租率为 100%，基础设施项目的租户为单一租户即盐田港物流的控股子公司深圳市通捷利物流有限公司。

项目采取收益法估值，估值合计3.704亿元，采用7.0%的折现率世纪币论坛。

本次交易完成后，2022 年9-12 月和 2023年合并预测分配金额分别为3318万元、9678万元，因此，基于本次交易完成后模拟基金市值的 2022 年 7-12 月预测现金分派率为 3.19%（已年化），2023 年预测现金分派率为 3.10%世纪币论坛。（如不实施本次扩募，现金流分派率预测值分别为2.95%和2.96%）。

博时蛇口产业园REIT

本次新购入的基础设施项目为招商局光明科技园科技企业加速器二期（以下简称“光明项 目”），项目位于深圳市光明科学城，总建筑面积为11.1万平方米世纪币论坛。截至2022年6月30日，项目出租率为97.9%，共有租户 97 个，租赁面积占比超过 10%以上的行业为高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业。

项目采取收益法估值，估值合计11.38亿元世纪币论坛。

截止到 2022 年 9 月 28 日前（不含当天）20 个交易日，蛇口产园 REIT 基金份额均价为 3.287 元，总市值为 2,958,300,000 元世纪币论坛。扩募前基金的净现金流分派率预测值为 3.13%，扩募后基金的净现金流分派率预测值为 3.65%，提升了 0.52 个百分点。

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